Kiracının Evden Çıkarılması / Tahliyesi

Kiracı evden nasıl çıkarılır, hangi koşulların sağlanması gerekmektedir gibi soruların yanıtlarını inceleyeceğiz.

Ancak öncelikle kira sözleşmesinin tanımını paylaşmak gerekirse, TBK m.299 : “kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı,  kiracının da buna karşılık kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”

Kira sözleşmesi belirli süreli veya belirsiz süreli olarak düzenlenmiş olabilir.

BİLDİRİM YOLUYLA KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONLANDIRILMASI:

Konut ve çatılı işyerlerinde kira sözleşmesinin sone ermesi, kiracı ve kiraya veren bakımından değişiklik göstermektedir.

TBK md. 347   kira sözleşmesinin bildirim yoluyla nasıl sonlandırılabileceğini  hüküm altına almıştır :

347/1 : ” Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”

Hükme bakıldığında belirli süreli bir sözleşmenin kiraya veren tarafından  “yalnızca sözleşme süresinin dolmuş olması ” sebebiyle sonlandırılamayacığını görüyoruz. ( on yıllık uzama süresi hariç) Kiraya verenin sözleşme bitim tarihini sebep göstererek kiracıyı evden çıkarması hukuken mümkün değildir. Kiracının ise sözleşmeyi sonlandırabilmesi için sözleşme bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunması zorunlu kılınmıştır; bu bildirim yapılmadığı takdirde sözleşme bir yıl daha uzatılmış kabul edilecektir.

Kiraya verenin, herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirmesi için  10 yıllık uzama süresinden sonra uzayacak her kira döneminin bitimine en az üç ay kala bildirimde bulunması gerekmektedir.

347/2 : “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.”

Hükmün ikinci fıkrası incelendiğinde yine kiraya verenin bildirim yolu ile kira sözleşmesini sonlandırabilmesi için on yıllık bir süre öngörülmüştür.

Peki kiraya verenin sözleşmeyi sonlandırıp, kiracıyı evden çıkarabilmesi hangi durumlarda mümkündür?

Kiraya verenin, kiracıyı bildirim yolu ile evden çıkarabilmesi için yalnızca sözleşmenin süresinin bitmiş olmasının yeterli olmadığını açıkladık.  Bildirim yolu ile feshin şartlarının oluşmadığı durumlarda, gerekçeler mevcutsa dava yolu ile feshe başvurulabilir.

DAVA YOLU İLE SÖZLEŞMENİN SONLANDIRILMASI:

Dava yolu ile fesih kiraya verenden kaynaklanan sebepler ile veya kiracıdan kaynaklanan sebeplerle sonlandırılabilir.

Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler:

TBK md. 350 ‘ye göre kiraya veren gereksinim, yeniden inşa ve imar sebepleri ile kira sözleşmesini dava yoluna başvurarak sonlandırabilir.

•Gereksinim:  

Konut gereksinimi nedeniyle tahliye : “Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Yargıtay kararlarına göre bu ihtiyacın  gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Bu maddeye dayanılarak , gerçekleştirilen tahliyenin sonunda ise kiraya verenin söz konusu taşınmazı haklı bir sebebe dayanmaksızın üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralaması mümkün değildir.

İşyeri gereksinimi nedeniyle tahliye: Yukarıda açıklanan kişilerin aynı şekilde gerçek, samimi ve zorunlu işyeri gereksinimi sebebeiyle de söz konusu kira akdinin kiraya veren tarafından dava yolu ile sonlandırılması mümkündür. Yukarıdaki hak düşürücü yasal süreler ve üç yıl başkasına kiralamama şartı bu durum için de geçerlidir.

•Yeniden İnşa veya İmar :

“Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Bu hükümde önemli olan noktalar söz konusu onarımın “esaslı” olması ve bu onarım süresince “kiralananın kullanımının imkansız” olması gerektiğidir.

Yeniden inşa veya imar sebebiyle tahliyeden sonra haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmeden kiralananın “eski hali ile” eski kiracıdan başka birine kiralanması mümkün değildir.Bununla birlikte yeniden inşa veya imar çalışmaları tamamlandıktan sonra eski kiracının söz konusu taşınmazın kiralanmasında önceliği bulunmaktadır. Kiraya verenin eski kiracıya bu durumu bildirmesi ve eski kiracının bildirim tarihinden itibaren bir ay içerisinde bu hakkını kullanma talebinde bulunması gerekmektedir. Eski kiracının öncelik hakkı sona ermeden, yeniden inşa veya imarı tamamlanan kiralananın üç yıl süre içerisinde başka bir kiracıya kiralanması mümkün değildir.

•Yeni Malikin Gereksinimi :

TBK md. 351 “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.”
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Taşınmaz sahibinin değişmesi kiracının evden çıkarılması için yeterli bir sebep değildir. Taşınmazı satın alan yeni maliğin veya kanunda sınırlı olarak sayılmış olan eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ve bakmakla yükümlü olduğu kişinin taşınmazı konut veya iş yeri olarak kullanma zorunluluğu bulunması halinde, açılacak olan tahliye davası ile kiracı evden çıkarılabilir.Bunun için yeni maliğin taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren bir ay içerisinde kiracıya bildirimde bulunması şartıyla altı ay içerisinde tahliye davası açması gerekmektedir. Bununla birlikte yeni malik tahliye davası açma hakkını söz konusu kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde de açma hakkına sahiptir.

Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler :

TBK md. 352 de sayılmıştır :

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”

Yukarıda TBK md. 352/1 de hüküm altına alınmış olan “tahliye taahhüdü” nü inceleyecek olursak:
Kiracının kiralananı, belirli bir tarihte herhangi bir ihtara gerek kalmaksızın tahliye edeceğine ilişkin verdiği taahhüde tahliye taahhüdü denilir. Ancak tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için bazı şartlar gerekmektedir. Bunlar ;

–Taahhüdün yazılı olması

–Kiracı veya temsilcisi tarafından imzalanmış olması: Kiraya veren tarafından imzalanması zorunlu değildir.

–Belirli bir tarih içermesi : Taahhüdün belirli bir tarih içermesi zorunludur. Ancak uygulamada kiracının boş tahliye taahhüdüne imza attığı ve kiraya verenin daha sonra taahhüde tarih eklediğine rastlanmaktadır. Yargıtay bu durumda tahliye taahhüdünün geçerli olduğu görüşündedir. Bu yüzden ileride mağduriyete uğramamak için , kiracının tahliye taahhüdünde tarih olup olmadığına dikkat etmesi önemlidir.

–Kira sözleşmesi tarihinden sonra yapılmış olması : Özellikle tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinden sonra alınmış olması önemlidir. Yargıtay, kira sözleşmesiyle birlikte alınan tahliye taahhütnamesinin kiracının mecbur kalarak, irade sakatlığı içinde imzaladığını kabul etmektedir.

Tüm bu şartlar  sağlandığında kiraya verenin kiracıyı tahliye ettirmesi mümkündür. Ancak dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, kiraya verenin taahhütte bulunan tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açması veya icraya başvurması gerektiğidir. Bir aylık süre geçirildiği takdirde bu sebebe dayanılarak tahliye mümkün olmayacaktır.

Bunların dışında kiracının kanundan kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmemesi sebebiyle de fesih gerçekleşebilir. Örneğin Özensiz Kullanma, Kiralanana Zarar Verme ve Komşulara Saygısız Davranma Nedeniyle Fesih, Tahliye Birlikte Kullanımın Bozulması ve Kiralanana, Kiraya Verenin İzni Olmadan Ortak Alınması Nedeniyle Fesih, Tahliye Kiralananın Amaç Dışında Kullanılması Nedeniyle Fesih

Görüldüğü üzere kira ve tahliyeye ilişkin hükümler hak düşürücü sürelere ve belirli şartlara bağlanmıştır. Tüm bu süreçte çok dikkatli ilerlenmesi gerektiği açıktır. İleride daha büyük problemlerin ortaya çıkmasının engellenmesi için, bu konuya ilişkin hukuki problemlerinizi bir avukat desteği ile çözmeniz sizin yaranıza olacaktır.

---

Sitemizdeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması şahsi ve fikri haklara aykırılık teşkil edeceğinden hukuki ve cezai işlem yapılacaktır.

Bu makaleden kısa alıntı yapmak için makalenin aktif linki eklenerek  alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :  -“Kiracının Evden Çıkarılması/Tahliyesi” başlıklı makale yazarı Av.Pınar Şakrak tarafından pinarsakrak.av.tr adresinde yayınlanmıştır.-